Acheter sa résidence principale en Suisse: un investissement?
La plus importante condition
Pour faire de l’achat de sa résidence principale Suisse un investissement, il faut la revendre ou la louer sur le moyen terme! Sauf cas exceptionnel, c'est ce qui permettra de fournir un rendement suffisant à ta mise de départ.
Pourquoi? En Suisse, les rendements bruts locatifs sont bas, autour de 3%. Si tu habites dans ton bien, la différence entre les coûts totaux annuels (intérêts, amortissement, charges et réparations, coûts fiscaux) et le loyer que tu aurais payé ne crée pas un assez bon rendement.
En général oui: le cas standard
Ce qui compense le rendement locatif bas, c’est l’appréciation du prix de l’immobilier suisse: sur les 50 dernières années, elle a été en moyenne de … 2.4% par an! (ou 1% net d’inflation) (source)
Avec des hypothèses raisonnables, la rentabilité espérée d’une acquisition puis revente dans un cas standard est d’environ 5.7%. Voici les chiffres-clé pour un achat à 2m:
Déroule les menus suivants pour plus de détails:
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maison à 2m, achetée au prix du marché
loyer équivalent de 60k annuels (3% de rendement brut)
financement: 20% cash soient 400k
hypothèque 1.6m à un taux de 1.5%
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Les coûts de la location sont de 60k annuels.
Les coûts de l'achat sont aussi de 60k annuels:
intérêts annuels: 24k
amortissement: 20k
charges et réparations: 15k
impact fiscal: négligeable
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À la vente à 15 ans, on récupère 925k nets, et on a donc transformé 400k en 925k:
avec une appréciation annuelle de 1% sur 15 ans, le bien vaut 2.3m et on le vend en direct (pas de frais d'agence)
avec 25% d'impôt sur la plus value, on déduit 25%*300k=75k d’impôt
on doit rembourser les 1.3m d’hypothèque restants
Mais attention, c’est un investissement risqué
Lorsque l’on investit en immobilier en cash, c’est un investissement peu risqué.
Mais en Suisse on garde beaucoup de dette, car on amortit peu son hypothèque. Il y a donc effet de levier: si cela se passe bien, les résultats sont excellents, mais si cela se passe mal, cela peut être catastrophique:
Si tu avais investi en 1990 au pic de la bulle immobilière, 15 ans plus tard ton bien valait 13% de moins (et 30% de moins si l’on prend en compte l’inflation). Tes 400k devenaient un maigre 140k, 100k en valeur réelle!
Si la baisse est plus grande, tu peux perdre toute ta mise, et devoir de l’argent en plus pour rembourser ton hypothèque.
Tu pourrais attendre la remontée des prix en restant plus longtemps dans ton logement, ou en le louant. Si la cause de la baisse des prix sont des taux très élevés, comme en 1990 où ils ont atteint 7%, cela te coûtera très cher, car tu as toujours ton hypothèque à rembourser. Tu es coincé. Tout le monde l’est.
L’immobilier suisse est donc risqué, de même que la bourse mondiale. Un rendement élevé implique toujours du risque.
Il s’agit juste d’un type de risque un peu différent de la bourse mondiale, qui est exposée à plus de 60% au marché américain et au dollar. Mais les deux restent corrélés, car ils tendent à baisser lorsque les taux d’intérêts sont hauts.
Comment rendre son achat plus rentable?
#1 Sans augmenter le risque
Rien de plus évident: il faut acheter bas et vendre haut! Moins évident à mettre en oeuvre…
Acheter bas: acheter en dessous du prix de marché, en trouvant des biens via des canaux privés au lieu des sites d’annonces.
Vendre haut: avoir le flair de la localité qui aura le vent en poupe, et/ou transformer le bien pour créer de la plus-value.
#2 Augmenter l’effet de levier en utilisant le Pilier 3a
On peut augmenter la rentabilité en augmentant (encore) l’effet de levier. Le Pilier 3a est un moyen “gratuit” de le faire, car aucun intérêt n’est dû: il doit simplement être rendu après 15 ans. Mais il n’est pas accepté par tous les organismes financiers.
Il y a deux moyens d’utiliser son Pilier 3a:
en le mettant en garantie pour remplacer une partie de la mise de départ en cash
en l’utilisant pour l’amortissement indirect: jusqu’au maximum annuel autorisé (un peu plus de 7k par salarié)
#3 Augmenter l’effet de levier en faisant travailler le Pilier 2
Le Pilier 2 d’un salarié rapporte très peu, environ 1% par an. Le sortir pour un achat immobilier permet de faire travailler cet argent.
Le Pilier 2 peut être utilisé pour couvrir au maximum la moitié des 20% d’apport personnel, soient 10%.
Si tu es indépendant, ce n’est pas pareil: tu peux ouvrir un compte de libre passage et choisir comment investir ton Pilier 2, avec un bien meilleur rendement long terme. Tu n’as donc pas intérêt à utiliser ton Pilier 2 pour un achat immobilier.
Le cas boosté (mais avec plus de risque)
Le taux de rentabilité espéré passe de 5.7% à 13% pour notre précédent exemple, avec les hypothèses ci-dessous.
Déroule les menus suivants pour plus de détails:
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le couple a 100k sur ses Piliers 3 et les met en garantie (nantis à 60%)
le couple sort 200k de ses Piliers 2 de salariés
le couple amortit 14.5k par an indirectement sur ses Piliers 3
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les 10% cash sont financés par 140k + le nantissement à 60% des 100k de Pilier 3
le Pilier 2 complète le reste des 20% d'apport
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avec l'amortissement indirect, les 15k ne sont pas à rajouter
le retrait des 200k de pilier 2 entraîne la non déductibilité fiscale des futures contributions
les intérêts ne diminuent pas car l'hypothèque reste à 1.6m
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À la vente à 15 ans, on récupère 535k nets, et on a donc transformé 140k en 535k:
le bien vaut 2.3m et on le vend en direct (pas de frais d'agence)
on paye 25%*300k=75k d’impôt sur la plus value
on doit rembourser les 1.6m d’hypothèque restants
on doit rembourser les 60k pris en garantie initialement via le Pilier 3
on retranche ce que l'on aurait gagné sur le Pilier 2 si on ne l'avait pas retiré, soient 30k environ
Quelles erreurs peuvent coûter très cher?
Erreur #1: Amortir indirectement via un mauvais Pilier 3a ou le transférer
Si ton établissement prêteur est une banque, il va essayer de te vendre son Pilier 3a. L’amortissement indirect ne pourra en général se faire que via son Pilier 3a et pas un autre. Ne le fais pas. Pourquoi?
Le rendement long-terme d’un bon Pilier 3a est ±7%, car investi à 100% en actions monde et avec des frais de ± 0.5%.
Celui d’un Pilier 3a moyen est ±3%, car investi partiellement en actions (rendement brut ±5%) et avec des frais de ±2%.
Résultat au bout de 15 ans:
| Rendement annuel | Après 15 ans d'amortissement | Après 15 ans de transfert | |
|---|---|---|---|
| Bon Pilier 3a | 7% | 350k | 275k |
| Pilier 3a moyen | 3% | 260k | 155k |
Si en tant que couple vous faites 14k annuels d’amortissement indirect, cela fait 90k de différence.
Pire: si tu transfères les 100k de ton bon Pilier 3a vers un Pilier 3a moyen, cela fait 120k de différence.
En conclusion, si tu fais de l’amortissement indirect ou mets ton Pilier 3a en garantie, ne le fais que dans un bon Pilier 3a.
En 2024, il en existe juste une poignée: Viac, Finpension, Truewealth, et éventuellement Frankly.
Erreur #2: Prendre un Pilier 3b (libre) pour amortir encore plus indirectement
La contribution maximale à un Pilier 3a est d’un peu plus de 7k pour une personne et 14k pour un couple, et donc on ne peut pas amortir plus indirectement via un Pilier 3a.
En revanche, les contributions à un pilier 3b sont illimitées, et cela peut être tentant d’y mettre la différence si l’on doit amortir plus.
Pourquoi c’est tentant? L’argent est placé et la plus-value éventuelle sera à toi.
Pourquoi il ne faut pas le faire? C’est dû au mélange de deux genres: ce compte sert à couvrir les risques de mort / invalidité, ainsi qu’à capitaliser. Il en résulte que ces comptes de Pilier 3b sont coûteux et opaques:
une partie non négligeable des paiements mensuels sert à la couverture de risque
les frais de gestion sont souvent élevés, dans les 2%
je te mets au défi de lire le contrat et de comprendre tous les coûts et supports de placements, de manière à pouvoir calculer, rétroactivement, combien devrait se trouver sur ton compte
Erreur #3: Se fier aux conclusions d’un seul établissement financier
Les conditions varient énormément entre plusieurs établissements financiers. Il n’est pas rare de louper une opportunité car un établissement refuse le financement ou certaines conditions. Et de penser à tort que ce sera le cas avec les autres.
Certains permettent d’utiliser de bons Piliers 3a pour l’apport cash et l’amortissement indirect. D’autres non.
Certains vont te dire que ton bien est au-dessus du prix du marché et te demander de mettre la différence de ta poche, alors qu’il y a déjà 100 acheteurs sur le coup. D’autres non.
Certains lors du refinancement vont te demander de continuer à amortir. D’autres revalorisent le bien et ne le demandent pas. D’autres te libèrent du cash et augmentent ton hypothèque.
Etc.
Je te conseille de consulter un bon courtier et également toutes les banques qui offrent un bon Pilier 3a s’il ne les couvre pas.
À propos de l'auteur
Bonjour, tu peux m’appeler Margot.
Je suis française expatriée en Suisse. Cela fait 15 ans que j’investis.
Avec une fortune dans les petits millions, je n’aurai probablement jamais de family office, alors je dois continuer à garder les choses en main. Comment aller plus loin, faire fructifier mon patrimoine et le transmettre à mes enfants?
AskMargot est mon témoignage, celui d’un pair, pour aller plus loin en gestion de fortune.
Tu y trouveras du contenu unique, plus avancé que ce que l’on trouve sur des blogs d’investissement débutants ou dans les bilans patrimoniaux des gestionnaires de patrimoine français ou suisses.
N’hésite pas à me contacter si tu veux échanger entre pairs sur ta stratégie patrimoniale.
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