Un placement immobilier à connaître
La SCPI européenne.
C’est une société qui détient des immeubles en Europe hors France et en touche les loyers. En 2023, il existe une quinzaine de SCPI européennes dont on peut acheter et vendre des parts.
Si tu es déjà indépendant financièrement, ce type d’investissement te permettra d’obtenir passivement 4% de rendement net annuel sur ton capital, sans le rogner.
Si tu construis ton patrimoine, la SCPI européenne est un bon complément à la bourse, surtout lorsqu’il est fait à crédit.
C’est un placement adapté à tous, sauf aux résidents français détenant déjà 1.3m d’euros en immobilier.
Qu’est ce qu’une SCPI européenne?
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une société de droit français qui investit dans de nombreux immeubles et locaux (en général professionnels et pas d’habitation car les rendements sont plus élevés), et dans lesquelles on peut acheter et vendre des parts. Pour toucher ses loyers, rien à faire, hormis un peu de paperasse au moment de la souscription.
La SCPI est un type d’investissement de référence en France, régulé par l’AMF. Il existe depuis les années 60 et cumule plus de 80 milliards d’euros de capitalisation, soit environ celle d’UBS ou bien de BNP Paribas.
Les SCPIs investissent pour la plupart dans des immeubles situés en France.
Certaines investissent dans des immeubles dans le reste de l’Europe: ce sont les SCPIs européennes, qui représentent aujourd’hui 20% de la capitalisation totale. Elles ont le vent en poupe grâce à des rendements nets d’impôts attractifs, meilleurs que ceux des autres SCPIs. Pourquoi? Leur fiscalité est plus douce et elles ont un meilleur couple risque-rendement puisqu’elles peuvent se diversifier sur plusieurs pays d’Europe.
Beaucoup pensent à tort que le placement en SCPI européennes est réservé aux français, puisque ces sociétés sont de droit français. C’est peu connu, mais nul besoin d'être français ou résident français si l’on suit 2 conditions simples.
Des exemples de SCPI européennes
Voici quelques exemples de SCPI européennes de référence par des sociétés de gestion réputées et historiques:
Corum Origin par la société de gestion Corum Asset Management
Corum Eurion par la société de gestion Corum Asset Management
Sofidy Europe Invest par la société de gestion Sofidy
Coeur d’Europe par la société de gestion Sogenial
Epargne Pierre Europe par la société de gestion Atland Voisin
4% de rendement net avec préservation du capital
Pour la plupart des SCPI européennes, le dividende versé pour chaque 100 euros investi est de plus de 4.5 euros (4.5%).
Les chiffres que tu liras sont souvent bien supérieurs, car les sociétés de gestion communiquent sur les dividendes bruts de fiscalité: ce sont les loyers moins leurs frais de gestion.
Avant de verser le dividende, la SCPI européenne se charge de payer les impôts fonciers étrangers (du pays des immeubles).
| SCPI européenne |
Rendement net de fiscalité étrangère en 2023* |
|---|---|
| Corum Origin |
4.9% |
| Corum Eurion |
4.4% |
| Sofidy Europe Invest | 4.3% |
| Coeur d'Europe | 5.2% |
| Epargne Pierre Europe | 5.7% |
Enfin, ce montant n’est pas fiscalisé directement dans ton pays de résidence (la France ou la Suisse), mais il vient augmenter ton taux moyen d’impôt sur les revenus. Cela revient à un surplus d’imposition sur ces loyers de (M-m)*R/(R+L), où: R est ton revenu imposable à l'impôt sur le revenu, L ton loyer net de fiscalité étrangère de SCPI européennes, m ton taux d'imposition sur le revenu moyen, M ton taux d’imposition sur le revenu marginal. En pratique, ce ratio excède rarement 10%.
Chaque 100 euros investi en SCPI européenne te fera donc espérer 4 euros annuels nets de tous coûts et impôts (4%).
De plus, le prix des parts de SCPI est régulé par l’AMF et doit correspondre à 10% près à la valeur de reconstitution: cela assure que le prix de part suive la valeur de l’immobilier sous-jacent.
Enfin, en pratique, il y en a deux autres coûts (indirects) qu’il faut connaître mais qui n’impacteront pas le raisonnement ci-haut: le délai de jouissance et les commissions lors de la revente.
Un bon complément à la bourse, surtout à crédit
Hypothèse d’opération: investissement de 500k euros dont 200k cash et 300k à crédit sur 20 ans à 3%. Loyer net de 4% donc cash flow nul en année 1. Vente en année 15 avec remboursement anticipé, 10% de commission de vente et 17% d’impôt sur la plus- value.
Investir en SCPI européenne à crédit diminue le risque par rapport à un investissement en bourse: en effet, pour perdre de l’argent, il faut plus de 35% de baisse de prix sur la période de 15 ans, ce qui est extrêmement peu vraisemblable.
De plus, il y a plus de protection de l’inflation: comme les prix des loyers sont indexés sur l’inflation, le rendement net d’inflation (et d’impôts) de l’opération est en général stable et autour de 4.5%. Sur la même période, c’est 6% avec la bourse en médiane, mais:
avec 5% de probabilité qu’il soit négatif (-2% dans la pire période de 15 ans depuis 1871),
15% de probabilité qu’il soit inférieur à 2%
et environ 35% de probabilité qu’il soit inférieur à 4.5%
Rendement médian de 6.8% nets d’inflation soient 6% nets d’inflation et d’impôts. Source: lazyportfolioetf.com
Un portefeuille très défensif de 50% d’actions et 50% de SCPI européennes donne un rendement net d’inflation (et d’impôts) moyen de 5% avec une variabilité réduite par rapport à la bourse et une protection contre l’inflation.
De plus, si les SCPI européennes ont vocation à être gardées et non vendues, l’on évite les commissions de vente et l’impôt sur la plus-value et l’on peut booster le rendement d’encore environ 0.5ppt.
Un placement adapté à (presque) tous
Le défaut de l’immobilier pour les résidents français ou détenteurs d’immobilier français, c’est l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Lorsqu’un foyer détient plus de 1.3m d’euros de fortune immobilière (net de dette), il est redevable de cet impôt.
Pour les non-résidents français, seul l’immobilier français rentre dans le calcul de cette fortune. Les SCPI européennes (par définition non-françaises) sont donc exemptes de tout IFI et les calculs de rentabilité plus haut sont valables.
Pour les résidents français, tout l’immobilier (français et étranger) rentre en compte. Si tant est que l’on est prioritaire de sa résidence principale, il devient difficile d’investir en SCPI et d’éviter l’IFI. L’IFI étant d’environ 1% annuels, cela rogne d’autant les calculs de rentabilité plus haut et rend bien moins évident l’ajout de la SCPI européenne à un portefeuille boursier.
Enfin, et c’est peu connu: la SCPI européenne a également un fort intérêt successoral pour les français expatriés temporairement.
À propos de l'auteur
Bonjour, tu peux m’appeler Margot.
Je suis française expatriée en Suisse. Cela fait 15 ans que j’investis.
Avec une fortune dans les petits millions, je n’aurai probablement jamais de family office, alors je dois continuer à garder les choses en main. Comment aller plus loin, faire fructifier mon patrimoine et le transmettre à mes enfants?
AskMargot est mon témoignage, celui d’un pair, pour aller plus loin en gestion de fortune.
Tu y trouveras du contenu unique, plus avancé que ce que l’on trouve sur des blogs d’investissement débutants ou dans les bilans patrimoniaux des gestionnaires de patrimoine français ou suisses.
N’hésite pas à me contacter si tu veux échanger entre pairs sur ta stratégie patrimoniale.
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